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全球房地产税怎么征收?房地产税最新消息2019

华尔街见闻时间:2019-03-16 13:07    来源:生活消费圈

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  房产税是美国物业税的一部分,为地方政府收入的重要来源

  美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax,也可译作财产税),是对各种动产(personalproperty,如汽车、移动房屋等)和不动产(real property,指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。

  美国房产税是地方税,各地政府在房产税的征收上有很大的自主权,可自行决定其税基、税率、减免条款等等。

  物业税一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定物业税的最高税率,从而由地方政府遵从。

  政府会定期估计房屋的公允市场价值。但课税额并非房屋的公允市场价值,而是公允价值乘以一个评估比例(assessment ratio)来确定。不同地区的评估比例不同,在同一地区内,不同年份、针对不同类型或用途的物业也不同。

  如果房主对房屋的评估价值有异议,可要求重新评估。通过对不同类型物业实行不同的评估比例,政府也可实现一定的政策倾斜。

  美国地方政府一般根据预算收入和总支出情况,决定房产税的总征收数额,再根据评定的计税价值确定税率。各个地方决定税率的方法各不相同,但要受州法律的一些限制。

  经济比较发达的加利福尼亚州为1.1%,经济不很发达的得克萨斯州为3%。税率由各州的议会提出议案,由选区内的选民投票通过。

  具体征收由郡(相当于国内的地级市)税务部门负责。地方政府确定的税率受到州税法制约,只有获得州政府批准后才能实施。

  根据美国2009 社区调查的数据,赋税基金会(Tax Foundation)编制了美国人口超过65000 人的793个郡的物业税表。该表给出了自住房屋的物业税情况,没有包括租房者和经营性物业的物业税。根据该项统计,在中位数上,税收是房屋价值0.96%;最高是纽约的Orleans 郡,占2.99%,最低是路易斯安那的Tangipahoa 教区,占0.12%。

  类似的,在中位数上,物业税占家庭年收入2.85%,新泽西的Passaic 郡最高,占8.79%,路易斯安那的Vernon 教区最低,占0.25%。从物业税总额上来看,美国各个郡中位数是1838 美元,对应的房屋价值是191,900美元。杠杆游戏注意到,物业税总额最高的郡,平均一栋房屋所交物业税是$8,478(对应房屋价值是$494,000);物业税总额最低的郡,平均一栋房屋所交物业税是$116(对应房屋价值是$65,700)。

  对住宅、退伍军人、产业园区、慈善机构等有减免。几乎所有的地区都对自用住宅提供减免,但各个地区方式不同;比如加州是对课税价值给予一个固定金额的免税额,有些州是按财产课税价值给予一定比例免税额。此外,一些州采取了“断电器”规则防止低收入者的税赋太高。

  具体而言,当物业税超过家庭所得一定比例时,超过部分可扣抵所得税或获得返还。这一措施的主要受益者是老年人,因为他们的收入水准较低,而物业税却相对较高。

  房产税可抵减所得说。在计算所得税时,房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除,即降低了所得税的税基,从而降低了纳税人的综合税赋。

  在美国,房产税主要用作地方政府公共开支。通常来税,主要用于当地教育、图书馆、公共设施,支付本地公务人员如警察等的开支等等。一般房产税高的地区,学校也都要更好,因为有更多的财政支持。相应区域的房产,每年的增值空间也大。

  在1902 年美国最早的全面普查中,物业税占到了地方政府全部收入的73%;到1992 年,物业税占到了地方政府收入的40%。但物业税对各级政府收入的贡献则发生了很大变化。在1902 年,物业税占到州政府收入的45%,三级政府全部收入的42%;但到了1992 年,物业税只占到州政府收入的1.2%,以及三级政府收入的8%。

  多数研究表明,房产税税率升高(或减免的消除)将降低对住房的需求,导致房价下降。但也有研究表明,在某些假设下,税率变化主要反映在房价变化上,对住房需求的影响很小。

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  各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%,占家庭支出负担不算高,而我国现有土地出让收入比较高,要想利用房产税来抵补土地出让缺口,暂时还会比较困难

  如上文介绍的,世界各地区、国家房地产税一般都用作地方政府公共服务,较少作为调控房价的手段。即便想以此为目的,结果都不是太理想。

  道理很简单,税率首先都不高,其次房价背后的利率、经济周期、土地供应、人口等因素很复杂。

  如上所述,世界各地区、国家房地产税主流税率占住宅价值,一般在0.2%-1.4%,对家庭的支出的负担也比较低。香港的差饷平均占到家庭支出的2%,美国物业税平均占家庭收入的近3%。

  从对地方政府收入的贡献来看,除了香港贡献较低(3%),其他多能占到地方政府收入的25%-40%。

  世界各国、各地区在对农田、教育、宗教等实施政策倾斜时,通常都会给予一定的减免。

  而我国,现有土地出让收入比较高,要想利用房产税,来完全替代土地出让收入暂时比较困难。

  国泰君安的研究认为,在房产税税率1%的假设下,对房屋市值征收的房产税,还不及现有土地出让金的一半。因而,用房产税来完全取代土地收入,估计会比较困难。

  不过,如果我国对空置住房征税,盘活存量,增加住房市场有效供应该会有效果。但影响程度还得看税率、是否累进、如何减免、地方自由裁量权等。

  此外,土地一级出让权牢牢被掌握在地方政府手上,经营城市的理念已经非常深入,要扭转过来,需要很长时间。

  加上开发商缴纳过一定年限(一般为70年)的土地出让金,商品住宅都交过多种房地产有关的税收,房地产税立法要解决的问题、各种准备工作,还有很多很多。即便加快立法进程,也要好几年。

  即便立法完成后,也不可能马上大面积、高税率征收。一句话,指望房地产税降房价,不现实——杠杆游戏认为,这也是房地产税的世界共性。

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