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全球房地产税怎么征收?房地产税最新消息2019

华尔街见闻时间:2019-03-16 13:07    来源:生活消费圈

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  利率、经济形势对英国房价影响最大,房地产税几乎可以忽略不计

  英国的房产税分为住宅房产税(Council Tax)和营业房屋税(Business Rates)两种,分别针对住宅和营业性用房征收。

  其中,住宅房产税是地方税种,针对住宅的历史评估价值征收;营业房屋税是中央税种,针对租金价值征收。

  1990年代,英国曾废除物业税,征税人头税,一定程度导致人们预期房价上涨;但整体影响有限,房地产市场变动更多受其他经济因素影响。

  1、先看住宅房产税(地方税)。又被译作市政税、地方议会税,顾名思义是地方税种,各地地方政府根据其每年收支情况进行税额的设定。

  该税根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收,税额随房屋价值上升而增加,但有效税率却随房屋价值上升而下降。

  英国的住宅房产税是由层级比较低的地方政府征收。现在英国有326个这样的征税当局(billing authority),主要包括区议会(district council)、单一行政区、伦敦自治市和伦敦市等。

  一些较高层级的政府,如教区(parish)和郡(county),不直接收税,而是通过下属单位的资助来运行。北爱尔兰不征收住宅房产税,而是按照以前的体制征收差饷(rates)。

  英国住宅房产税的纳税主体是房屋使用者,包括年满18周岁的拥有或租住房屋的人。一些特定的人群,如未满18周岁的未成年人和全日制学生等,不需支付房产税。住宅房产税按年计算,通常分十次支付,但个人也可以选择分12次支付。

  住宅房产税的计税依据是其特定时间的评估价值。英格兰和苏格兰按1991年4月的评估价值征收,威尔士则是按2003年4月的评估价值征收。对于之后建成的房屋,其价值会被换算成1991年的名义价值(对威尔士而言是2003年),作为计税基础。

  施行税率累退(约0.4%-0.7%的税率)制。房屋依其评估价值被分为A-H八个等级(威尔士是A-I九个等级),每个等级实行定额税收。其中,D级为基准税级,其他等级的纳税额为D级的一定比例或倍数(税收乘数)。

  每年各地政府确定出D级的纳税额,其他等级的税额都可以相应计算出来。虽然住宅房产税的税额随住宅评估价值的增加而上升,但其上升速度小于住宅价值上升速度,故税率实际是累退的。

  上图可以看到,H级房屋价值约为A级的八倍,而纳税额却仅有三倍左右。

  注意,英国住宅房产税(地方税),地方政府以支定收。地方政府根据其各项收入及支出预算计算出其预算缺口,即为需要征收的住宅房产税的总额。再除以名义D级房屋数目,就可以算出一套D级房屋的纳税额。

  杠杆游戏注意到,英国地方政府收入的约25%,由住宅房产税贡献,其他大部分来自中央政府补助和重新分配的营业房产税。

  英国住宅房产税除了对未成年人、学生、残疾人等有减免。上述税额是针对有两个或两个以上成年人居住的房屋。当居住的成年人不足两人时,房屋可享有25%的税收折让。

  如果房屋是屋主的主要房产且最终没有人可被算作成年人,则可享有50%的房产税折扣(在计算住宅房产税时,学生、残疾人等一些特定人群不被算作成年人)。

  度假用房和二套房也可以享有最多50%的税收折扣。如果房屋为了满足残疾人的需要而进行了改造,则纳税人可申请将其纳税等级降一级。对低收入群体提供税收优惠,减免额度最高为100%。

  此外,空臵房屋有折扣或减免,但长期空臵可能被征收空臵溢价,地方当局可决定征收高达50%的空臵溢价。

  2、我们再看营业房屋税(中央税)。营业房屋税也称非家庭财产税(non-domestic rates),是针对经营性不动产,如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产征收的。虽然该税是一项中央税种,但中央政府会根据各地人口情况等重新分配给地方。

  营业房屋税根据房屋的租金价值征收,税率全国统一。但伦敦有一定的特权,可以在一定范围内设定其自身的税率。苏格兰则由苏格兰政府决定。税率的涨幅不得超过通胀的涨幅(由零售物价指数变动来衡量)。

  在营业房屋税的重估时,税率的设定会使得全国范围内营业物业税的增长与通胀增幅一致。因而,即便重估价值上升,最终所交税额也未必有大幅上升。此外,如果物业的课税价值低于18,000 英镑(对大伦敦地区而言是25,500 英镑),就会被认作是小企业,可以使用小企业税率,而非标准税率。最新的营业房产税税率在47%左右(历史上一直在40%以上)。

  另外,房屋的年租金收入,每五年进行一次重估。营业房屋税由物业的课税价值(rateable value)乘以税率(multiplier)来计算。课税价值是物业的年租金,英格兰和威尔士是由评估办公室(VOA)每五年评估一次。

  苏格兰的课税价值则由地方评估官员负责。在确定租金价值时,评估官员要考虑物业的位臵、大小、当地的市场条件、物业是出租还是出售等多种因素。如果物业价值改变,个人必须向VOA(对苏格兰而言,是地方评估官)汇报,从而保证税收的准确性。

  农村、小企业、工业园区、慈善组织等经营物业设有减免。在价值重估时期,为了避免税费上升太快,也设有一定的过渡期减免。

  3、英国相关房产税对房地产市场有影响,但程度很有限。1990年代,英国曾废除物业税,征收社区税,被称为人头税(poll tax),按人头进行征收。但该税引起很多不满和抗议,最终于1993年被废除,并被住宅房产税取代。

  值得注意的是,英国房地产市场在1990年前后呈现衰退之势,新开工、销售量和房价都出现较大幅度的下降。虽然这一时间与房产税改革相吻合,但衰退的主要原因却并不能归结为房产税;利率上升,经济衰退和需求下降才是房地产市场的疲弱的主要原因。

  对于英国来说,房产税主要作用还是作为地方政府收入的来源,而非房地产调控的手段。

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